「民泊は180日しか営業できない」という話を聞いたことはありませんか？
これは住宅宿泊事業法という法律に定められた民泊のルールの1つです。民泊を始めようとお考えの方には大きな制約になるでしょう。そこで本記事では180日ルールの概要と180日の数え方、180日を超えて営業する方法を解説します。
民泊のお悩み、お気軽にご相談ください！
✅「民泊を始めたいけど手続きが複雑……」
✅「民泊の許可申請でつまづいてしまった」
そんなあなたを、経験豊富な専門の行政書士が徹底サポート。
面倒な手続きはプロにまかせて、スムーズな民泊スタートを実現しましょう！
今なら無料相談受付中です！
民泊(住宅宿泊事業)の180日ルールとは
180日ルールの概要
一般的に民泊と言われる宿泊施設の多くは「住宅宿泊事業法(通称：民泊新法)」という法律に基づいて「住宅宿泊事業」として運営されています。住宅宿泊事業とは住宅の一部や全部を宿泊施設として貸し出す事業のことです。そして住宅宿泊事業法はこの住宅宿泊事業を開業・営業する時に必要なルールを定めており、2018年に施行されました。その中で設けられたルールの1つが営業上限日数180日というルールです。
法律上では「住宅宿泊事業とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として1年間で180日を超えないもの」という定義を示しています。
営業上限日数180日とは、民泊施設にゲスト(利用者)を滞在させることができる年間最大日数のことで、毎年4月1日の正午から翌年の4月1日の正午までの間でこの上限数を超えないようにしなければなりません。
180日の数え方
180日ルールは民泊事業者毎ではなく、民泊の施設毎にカウントします。つまり複数施設を運営している民泊事業者はそれぞれの施設毎に180日の営業が可能です。
1年間の営業日数は「4月1日の正午から翌年の4月1日の正午まで」の期間でカウントします。この期間が過ぎると営業日数がリセットされ、4月1日の正午からまたカウントが始まります。
営業日のカウントはチェックインをする日の正午から翌日正午までで1日とカウントします。例えば10月1日の15時にチェックインし、翌日10月2日の11時にチェックアウトした場合、営業日は1日となります。しかし、10月1日午前15時にチェックインし、翌日10月2日の15時にチェックアウトした場合は2営業日となるのです。チェックイン時間が正午より遅く、チェックアウト時間が翌日正午より前に設定している事業者は、基本的には宿泊日数と考えておけばよいですが、余裕を持った時間で設定している施設は注意が必要です。
営業日のカウントをする時、その人数や宿泊組数は考慮する必要がありません。そのため、同じ日の宿泊者数が1人でも10人でも営業日数は1日となります。また同様に同日に宿泊する組数が1組でも3組でも営業日数に変わりはありません。 営業日数は民泊事業者で管理しておくことが必要ですが、民泊施設予約プラットフォームを提供するAirbnbでは、プラットフォーム上で180日を超過する施設の予約ができないようにするツールを提供しています。このようなツールを上手く活用して、ルールを守った民泊施設の運営を行いましょう。
なぜ180日ルールがあるのか
住宅宿泊事業にはなぜこのような180日ルールが設けられているのでしょうか？
その理由は①周辺住民への配慮、②住宅と宿泊施設のバランス、③周辺宿泊施設との公平性を保つ等があります。
①周辺住民への配慮
住宅宿泊事業は住宅を貸し出すスタイルの事業です。そのため、周辺に暮らしている住民としては民泊ゲストによる騒音やごみの分別、不特定多数の出入り、周辺の治安悪化等、不安に思うことがあるでしょう。そこで180日ルールを設けることによって住民の生活環境に配慮しているのです。
②住居と宿泊施設のバランス
民泊施設の普及により、本来は住居として使われるはずの住宅が宿泊施設として使用されるケースが増えると、住宅不足や家賃の高騰につながる可能性があります。そこで180日ルールを設けることで、住宅市場に与える影響を抑え、住居と宿泊施設とのバランスを保とうという狙いがあります。
③周辺宿泊施設との公平性を保つ
民泊と同じ宿泊施設の1種であるホテルや旅館は、旅館業法という法律に基づく厳しい基準をクリアして営業していますが、住宅宿泊事業は届出のみで比較的手軽に開業が可能です。そのため、規制をしなければ住宅宿泊事業による民泊施設が増えすぎてしまうということも考えられます。そうすると宿泊料が安い民泊施設にばかり利用者が集まり、周辺の既存宿泊業者の経営に悪影響を与える可能性があるのです。そこで180日ルールを設けることで、ホテルや旅館との競争のバランスを取る狙いがあります。
180日ルールを守らないと罰則がある
180日ルールを民泊事業者に守ってもらうために、民泊事業者には定期的な事業状況の報告が義務付けられています。毎年偶数月の15日までにその直前の2カ月分の「施設に宿泊させた日数」「宿泊者数」「延べ宿泊者数」「国籍別宿泊者数」等を報告します。この報告を怠った場合や、虚偽の報告をした場合には30万円以下の罰金という罰則が設けられています(住宅宿泊事業法第76条)。
180日のルールを守らずに営業を行った場合は6カ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金という罰則があります。これは住宅宿泊事業法ではなく、旅館業法という法律での罰則です。
実は住宅宿泊事業法では報告義務を怠った場合や届出をせずに住宅宿泊事業を行った場合(違法民泊)には罰則を設けていますが、180日ルールを守らなかったことによる罰則は設けていません。これは住宅宿泊事業法として住宅宿泊事業の定義を「宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として1年間で180日を超えないもの」としているため、181日以上の営業を行うと、住宅宿泊事業ではなく旅館業法での取扱いになるのです。
そして旅館業法では旅館業の営業許可を取得せずに営業を行った場合に「6カ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金又はその両方(旅館業法第10条)」という罰則を設けているため、この罰則が適用されるのです。
民泊のお悩み、お気軽にご相談ください！
✅「民泊を始めたいけど手続きが複雑……」
✅「民泊の許可申請でつまづいてしまった」
そんなあなたを、経験豊富な専門の行政書士が徹底サポート。
面倒な手続きはプロにまかせて、スムーズな民泊スタートを実現しましょう！
今なら無料相談受付中です！
180日を超えて営業する方法
簡易宿所の営業許可を取得する
住宅宿泊事業では180日のルールがありますが、それでは計画していた営業や売上が見込めないと考える方も多いでしょう。もし180日を超えて営業したい場合には住宅宿泊事業以外の方法を考えましょう。その1つが簡易宿所の営業許可を取得するという方法です。簡易宿所とはホテルや旅館の1種として宿泊施設を有料で貸し出す業態で、ユースホテルやカプセルホテル等が代表的な例です。この簡易宿所の営業許可を取得することで、宿泊施設として180日を超えて営業することができます。
ただし、簡易宿所はホテルや旅館の1種として営業するものであるため、「住宅」のままでは申請ができませんし、物件の広さや水回りの等の施設に関する制約が多くあります。土地の使用方法である用途地域の制限により予定している地域では簡易宿所を営業できない場合もあります。
住宅宿泊事業と比較すると開業するハードルが高くなりますが、許可を取得し開業した後は、営業日の上限なく営業でき、収益性は高くなるでしょう。
特区民泊の認定を受ける
180日を超えて営業する方法として特区民泊の認定を受けるという方法があります。特区民泊とは国家戦略特別区域に指定されている地域でかつ特区民泊条例を制定している自治体内でインバウンドを中心に中長期で宿泊施設を貸し出す業態です。特区民泊条例を制定している自治体で特区民泊の認定(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営認定)を取得することで、180日を超えて営業することが可能です。
国家戦略特別区域に指定されている地域でかつ特区民泊条例を制定している自治体の代表例は東京都大田区、大阪府、大阪市、福岡県北九州市等があります。この自治体内であれば住宅宿泊事業同様に住宅を宿泊施設として貸し出すことができ、営業日の制限もありません。
ただし、特区民泊では最低滞在日数2泊3日以上というルールが設けられています。中長期でゲストを宿泊させる前提の業態です。また、特区民泊のルールを規定している国家戦略特別区域法では「外国人観光客の受入れ」を目的としているため、日本語以外の外国語による対応を求められます。
特区民泊は特定の地域のみでしか営業できませんが、営業日の上限がなく、長期滞のゲストに絞って営業するような住宅宿泊事業と差別化した営業を展開できるでしょう。
宿泊施設ではなく賃貸を検討する
物件を宿泊施設ではなく賃貸物件として貸し出すという方法もあります。マンスリーマンションのように1カ月単位で家具・家電付の部屋を提供したり、2～3年の期間を設定して居住用の建物や部屋を提供したり、方法は様々です。1カ月以上の賃貸を行うのであれば営業日数の制限はありませんし、宿泊施設ではないため届け出や許認可も必要ありません。
特にマンスリーマンションのように短期間の賃貸であれば民泊と組み合わせた営業も可能です。例えば、1年間のうち、180日までは民泊として営業し、残りの日数はマンスリーマンションとして賃貸することで年間を通して営業することができます。
また、民泊は時期や需要に合わせて宿泊料を設定できることで短期間で高収益を得られる可能性があることがメリットです。一方で賃貸では一定期間の契約をして貸し出すため、安定的に収益を得られることがメリットです。
これらのメリットのどちらも取り入れた営業方法を検討してみるのも良いでしょう。
まとめ
民泊を運営する上で、年間営業日数のルールは売上を大きく左右します。これから民泊を始めたいと考えている方は180日ルールを理解し、どのような対策・戦略を取るか、どのようなツールを使って営業日数を管理するかをしっかり決めて動きましょう。
民泊のお悩み、お気軽にご相談ください！
✅「民泊を始めたいけど手続きが複雑……」
✅「民泊の許可申請でつまづいてしまった」
そんなあなたを、経験豊富な専門の行政書士が徹底サポート。
面倒な手続きはプロにまかせて、スムーズな民泊スタートを実現しましょう！
今なら無料相談受付中です！